De meeste mensen kiezen eerst een plan en pas daarna een instrument. Dat is de verkeerde volgorde. Welk instrument u aanvraagt bepaalt of de gemeente er ervaring mee heeft, en dat weegt zwaarder dan de inhoud van uw voorstel.
Wat gemeenten werkelijk verlenen
Wij hebben de gepubliceerde besluiten van 249 gemeenten over een venster van circa vijftien jaar geteld, uit het openbare bekendmakingenregister:
| Instrument | Actief in | Verleende besluiten |
|---|---|---|
| Bestemmings-/omgevingsplanwijziging | 248 van 249 gemeenten | 11.698 |
| BOPA (afwijken van het plan) | 160 van 249 | 3.055 |
| Woningsplitsing (losse vergunning) | 137 van 249 | 963 |
| VAB-conversie (losse vergunning) | 135 van 249 | 815 |
De losse VAB-vergunning is de zeldzaamste van de vier: ruim drie per gemeente per decennium. De planwijziging is veertien keer zo gangbaar en er is vrijwel geen gemeente die hem niet gebruikt.
Wat dat betekent voor uw aanvraag
Dat VAB-conversie zeldzaam is als vergunning, betekent niet dat schuur-naar-woning zeldzaam is als uitkomst. Het betekent dat die uitkomst meestal via een ander instrument loopt: de gemeente wijzigt het plan voor uw perceel, en de bouwvergunning die daarna volgt is een formaliteit.
De waarde ontstaat in de planstap. In elk door ons onderzocht dossier zat de inhoud (sloopcompensatie, erfinrichting, voorwaardelijke verplichtingen) in de planwijziging. De vergunning daarna voegde er niets aan toe.
Praktisch: vraag in uw principeverzoek om de planologische stap, niet om de losse vergunning. Een gemeente die in tien jaar drie VAB-vergunningen verleende maar honderd planwijzigingen, heeft routine in het tweede en niet in het eerste.
Regel twee: één stap, niet twee
Wie converteren én splitsen wil, is geneigd dat na elkaar te doen. Uit de dossiers blijkt dat duur: opeenvolgende stappen kosten 140 tot 518 dagen wanneer ze direct op elkaar volgen, en vier tot elf jaar wanneer een oud plan pas later wordt verzilverd.
De snelste dossiers zijn geen ketens. Zij leggen het wonen én de splitsing in één planstap vast; de latere vergunning is pure uitvoering. Zie de keten.
Regel drie: kijk of déze gemeente het ook echt doet
Een instrument dat landelijk gangbaar is, hoeft dat bij úw gemeente niet te zijn. De besluiten zijn openbaar en per gemeente te tellen, zie precedenten lezen voor hoe u dat doet, en voor de valkuil die ons zelf een aantal keer misleidde: nul gevonden besluiten betekent vrijwel nooit dat een gemeente iets nooit doet.
Wat deze cijfers niet zijn
De tellingen komen uit gepubliceerde bekendmakingen en zijn een ondergrens: een besluit waarvan de titel de activiteit niet benoemt, telt niet mee. Ze zeggen iets over de gebruiken van een gemeente, niet over uw kansen op één perceel. Ze vervangen geen vooroverleg en geen adviseur.