Het risicoratingsysteem
| Rating | Betekenis | Actie |
|---|---|---|
| GROEN | Vergunningvrij of past binnen de planregels. Geen procedurerisico. | Direct doorgaan |
| GEEL | Legaal pad met vergunning. Standaardprocedure, medewerking waarschijnlijk. | Doorgaan met goede voorbereiding |
| ORANJE | Legaal maar vereist BOPA/wijziging. Akkoord provincie/gemeente essentieel. | Grondige due diligence; principeverzoek vóór kosten |
| ROOD | Stikstof-/waterblokkade, provinciale beperking, of gemeente heeft nee gezegd. | Niet doorgaan zonder specialist en duidelijk pad |
Fragiliteit per strategie
| Strategie | Rating | Belangrijkste kwetsbaarheid |
|---|---|---|
| Mantelzorgwoning (≤ 100 m²) | GROEN | Zorgrelatie moet echt zijn |
| VAB-hergebruik in wijzigingsbevoegdheid | GEEL | AERIUS + landschappelijke inpassing |
| VAB-hergebruik via BOPA | ORANJE | Gemeente moet meewerken; stikstof |
| Woningsplitsing (woonbestemming) | GEEL–ORANJE | Splitsingsbeleid varieert |
| Hofje via VAB (2–3 woningen) | ORANJE | Meerdere voorwaarden moeten samenvallen |
| Functieverandering (kale grond) | ORANJE–ROOD | Provincie + stikstof + gemeente |
| Opbrengstpad (zon/natuur) | GEEL | Doorgaans makkelijker dan woningpaden |
De vijf faalmodi
- Stikstof (AERIUS > 0, geen pad) — project leunde op intern salderen. Sinds dec 2024 vereist dat een natuurvergunning. Oplossing: naar 0,00 (elektrisch, kleiner) of natuurvergunningroute.
- Provinciale beperking — gemeente is positief maar de verordening verbiedt het. Kan niet door de gemeente worden overruled.
- Politieke wil gemeente — technisch mogelijk, maar de gemeente is terughoudend. Oplossing: lokaal draagvlak, presenteer als erftransitie.
- Bezwaren van buren (zienswijzen) — kan 6–18 maanden vertragen. Oplossing: buren vroeg betrekken in de participatie.
- Proceduredrift — project blijft hangen, kosten lopen op. Oplossing: zet een go/no-go-moment bij het principeverzoek.
Fraus legis in het ruimtelijk recht
Net als het belastingrecht kent het planologisch recht leerstukken tegen ontduiking. Doe niet:
- Een mantelzorgwoning aanvragen zonder echte zorgbedoeling.
- Een recreatiebestemming gebruiken om permanent te wonen.
- Agrarische activiteit "verklaren" om de bestemming te behouden terwijl u anders gebruikt.
Handhavingsrisico is reëel: gemeenten hebben handhavingsambtenaren, klachten van buren leiden tot inspectie, en het legaliseren van illegale bouw is duur en niet gegarandeerd.
Levensvatbaar versus kansloos
Tekenen dat een plan levensvatbaar is: gemeente heeft actief VAB-/erftransitiebeleid · wijzigingsbevoegdheid naar wonen in het plan · Gelderland/Overijssel (of Drenthe/Friesland) · perceel > 1 ha met bestaande gebouwen · stikstof > 5 km of AERIUS 0,00 · geen te verwachten bezwaren · 2+ jaar en €30.000+ budget.
Tekenen dat een plan zal falen: gemeente heeft schriftelijk geweigerd · harde provinciale beperking (rode contour Utrecht/NH) · intern salderen was het enige stikstofpad én AERIUS > 0 · alle bebouwing in beschermd gebied · perceel < 0,5 ha zonder bestaande gebouwen · budget < €10.000.