Stikstof & water

Controleer dit vóór alle andere kosten. Stikstof en water kunnen elk project blokkeren, ongeacht het bestemmingsplan, de gemeentewil of de kwaliteit van uw dossier.

Stikstof — de regels veranderden fundamenteel

De twee situaties — weet in welke u zit

Situatie A: het project berekent 0,00 mol/ha/jr in AERIUS

Dit is de schone uitkomst. Toont de AERIUS-berekening nul stikstofdepositie op alle nabije Natura2000-gebieden, dan is er geen natuurvergunning nodig.

Kleine projecten ver van Natura2000, renovaties zonder emissietoename en volledig elektrische nieuwbouw halen dit vaak.

• Kosten: €1.500–3.500 voor een AERIUS-berekening door een ecologisch adviseur (indicatief, geen vast tarief)
• Doorlooptijd: 2–4 weken
• Advies: doe dit vroeg. Ga niet uit van 0,00 — bereken het.

Situatie B: het project leunde op intern salderen

Intern salderen = "we vervangen agrarisch gebruik (veel ammoniak uit vee) door wonen (weinig ammoniak), netto daalt de stikstofdepositie, dus mogen we door."

Sinds 18 december 2024 (Rendac Son, ECLI:NL:RVS:2024:4923) mag intern salderen niet meer in de voortoets worden meegenomen. Het project heeft dan een passende beoordeling nodig — en in de praktijk een natuurvergunning. De mitigatie telt daarbij alleen mee als aan het additionaliteitsvereiste is voldaan: u moet aantonen dat de ingezette maatregel niet óók al nodig is voor natuurbehoud. Op 14 januari 2026 trok de Raad van State deze lijn door naar bestemmings- en omgevingsplannen (Pasgeld-West, ECLI:NL:RVS:2026:193). De doorlooptijd van een natuurvergunning is 12–24+ maanden en niet gegarandeerd.

Veel projecten die in 2023 haalbaar waren — een VAB-project op een voormalig melkveebedrijf, een functieverandering van agrarisch naar wonen nabij Natura2000 — zijn nu geblokkeerd of fors gecompliceerd.

Wat te doen als intern salderen uw knelpunt is

1. Draai eerst AERIUS — mogelijk zit uw specifieke project sowieso op 0,00.
2. Natuurvergunningroute — bij AERIUS > 0 en een belangrijk project: reken op 18–36 maanden en €15.000–50.000. Niet gegarandeerd.
3. Wijk uit naar opbrengstpaden — agri-PV (zon), natuur als verdienmodel, of de agrarische bestemming behouden en verpachten.

Hoe dichtbij is te dichtbij?

Dit zijn vuistregels. De werkelijke afstand hangt af van windrichting, type habitat en de emissies van uw specifieke project. Draai altijd AERIUS. Gok niet.

Water — vaak over het hoofd gezien

Watervergunning is nodig bij bouwen binnen een keurzone (meestal 5 m van een watergang), het significant wijzigen van afwateringspatronen, of het toevoegen van verhard oppervlak boven een drempel (~2.000 m² bij de meeste waterschappen).

Watertoets is verplicht bij een BOPA of een omgevingsplanwijziging. Het waterschap beoordeelt overstromingsrisico, afwateringscapaciteit en waterkwaliteit.

In overstroombaar gebied kunnen beperkingen gelden op nieuwbouw (vooral kelders) en op watergevoelige functies. Controleer het op het waterveiligheidsportaal.

Checklist

• Ligt het perceel binnen 25 km van een Natura2000-gebied?
• Verandert het project de emissiebronnen (verwarming, verkeer, sloop van stallen)?
• Is intern salderen onderdeel van de redenering? (Sinds dec 2024 geen snel pad meer.)
• Is er een AERIUS-berekening gedaan? Zo nee: doe die eerst.
• Ligt het project binnen een keurzone of voegt het veel verhard oppervlak toe?