Zoneringsregels vertellen wat is toegestaan. Deze laag vertelt wat er fysiek past. Een pad dat juridisch kan op 2.000 m² is mogelijk onmogelijk op 300 m².
Beschikbaar erf berekenen
Beschikbaar erf = perceeloppervlak − bestaande bebouwing
Onderscheid het voorerfgebied (tuin vóór de rooilijn) van het achtererf/zij-erf. Alleen achtererf en zij-erf tellen voor de meeste ontwikkelpaden.
Let ook op het cumulatieve bijgebouwenbudget: vergunningvrij geldt een staffel die met de grootte van het bebouwingsgebied oploopt tot maximaal 150 m² bijgebouwen in totaal (bestaand + nieuw samen), niet per toevoeging. De staffel: ≤ 100 m² bebouwingsgebied → max 50% bebouwd; 100–300 m² → 50 m² + 20% van het meerdere; > 300 m² → 90 m² + 10% van het meerdere, tot het maximum van 150 m².
Minimale ruimte per ontwikkelpad
| Pad | Vuistregel ruimte |
|---|---|
| Vergunningvrij bijgebouw | Alleen achtererfgebied; cumulatief tot max 150 m² bijgebouwen (staffel naar grootte bebouwingsgebied) |
| Mantelzorgwoning | ~120 m² vrij achtererf (100 m² unit + circulatie); woning al aanwezig |
| Woningsplitsing | Bestaande woning ≥ ~110 m² GBO (2 × 55 m²); parkeerruimte op eigen perceel |
| VAB | Aanwezige schuren/stallen met sloopwaarde (vaak ≥ 250–500 m², gemeente-afhankelijk) |
| Tweede woning (BOPA) | ~200 m² vrij erf; 2 parkeerplaatsen; privé-buitenruimte per woning |
| Hofje / woonerf | ~1.000 m² beschikbaar voor 3–4 eenheden; interne ontsluiting ≥ 3,5 m breed |
Perceelgrootte — snelle referentie
| Perceelgrootte | Wat realistisch is |
|---|---|
| < 200 m² | Alleen renovatie bestaande woning. |
| 200–400 m² | Beperkt. Kleine mantelzorgwoning mogelijk bij ~120 m² vrij achtererf. |
| 400–1.000 m² | Mantelzorg, splitsing (bij ≥ 110 m² GBO), VAB (bij schuren), kleine tweede woning. |
| 1.000–5.000 m² | Volledig palet, hofje 3–6 eenheden mogelijk. |
| > 5.000 m² | Functieverandering de moeite waard; hofje 6+ eenheden. |
Perceeloverzicht — altijd eerst tonen
Een enkel blok dat direct duidelijk maakt met wat voor perceel u te maken heeft:
PERCEELOVERZICHT
─────────────────────────────────────────
Totaal perceeloppervlak: 2.450 m²
Bestaande bebouwing: 320 m² (woning + schuur)
Beschikbaar achtererf: ~1.100 m² (inschatting)
Bestaande bijgebouwen: 80 m² (staffelmax hier 150 m² — ruim bebouwingsgebied)
Nog vergunningvrij mogelijk: 70 m² bijgebouwen (150 − 80)
Let op: het voorbeeld hierboven haalt het staffelmaximum van 150 m² alleen doordat het bebouwingsgebied ruim is (≥ 900 m²). Reken NOOIT vlak "150 − bestaand": bepaal eerst het staffelmaximum voor dít bebouwingsgebied (≤ 100 m² → 50%; 100–300 m² → 50 m² + 20% van het meerdere; > 300 m² → 90 m² + 10% van het meerdere, met 150 m² als plafond) en trek dáár de bestaande bijgebouwen van af. Op een klein erf ligt het werkelijke budget fors lager.
Er is GEEN ondergrens aan de perceel- of bebouwingsgebied-grootte voor vergunningvrije bijbehorende bouwwerken: een klein bebouwingsgebied krijgt gewoon de 50%-regel. Schrijf dus nooit dat "Bbl een perceel van minimaal X m² vereist" — die drempel bestaat niet; op een klein perceel is de bebouwbare oppervlakte simpelweg klein, niet nul.
Verdict per pad
Voor elk ontwikkelpad geldt één van drie uitkomsten:
- Past → het pad is ruimtelijk haalbaar.
- Marginaal → ruimte is beperkt; exacte meting aanbevolen.
- Past niet → het pad valt af, ook al is het juridisch toegestaan.
Beveel nooit een mantelzorgwoning aan op een perceel met < 120 m² achtererf, of woningsplitsing bij een woning met < 110 m² GBO.