Woningsplitsing = één woning omzetten naar twee of meer zelfstandige wooneenheden. Elke eenheid heeft een eigen afsluitbare ingang, eigen keuken/natte ruimte en een eigen adres (huisnummer, nodig voor inschrijving in de BRP).
Niet te verwarren met kamerverhuur (onzelfstandige bewoning met gedeelde voorzieningen).
Wanneer is het toegestaan?
Check 1 — bestemmingsplan. De planregels moeten meerdere woningen in één gebouw toestaan, anders is een afwijking/BOPA nodig. Let op de veelvoorkomende beperking: "ter plaatse van de aanduiding woning mag maximaal één woning worden gerealiseerd." Staat dat er, dan is een BOPA nodig.
Check 2 — bouwtechnische eisen (Bbl). Elke eenheid moet voldoen aan de minimumeisen:
| Eis | Minimum (Bbl) |
|---|---|
| Verblijfsgebied | ≥ 10 m² bestaande bouw (art. 3.89) · ≥ 18 m² nieuwbouw (art. 4.163) |
| Vrije hoogte | 2,1 m bestaande bouw (art. 3.90) · 2,6 m nieuwbouw (art. 4.164) |
| Ventilatie | Eigen ventilatie per eenheid |
| Brandscheiding | Brandwerende scheiding tussen de eenheden |
| Eigen ingang | Ja, apart afsluitbaar |
Dit zijn de technische ondergrenzen uit het Bbl. Gemeenten stellen in hun splitsingsbeleid vaak een ruimere minimale woninggrootte (bijvoorbeeld 50 m² gebruiksoppervlak of meer) — die is in de praktijk meestal bepalend.
Check 3 — gemeentelijk beleid. Veel gemeenten hebben splitsingsbeleid. Stedelijk wordt het soms aangemoedigd (verdichting); in het buitengebied vaak geblokkeerd. Sommige gemeenten staan splitsing alleen toe boven een minimumgrootte (bijv. > 150 m²).
De routes
- Vergunningvrij (zeldzaam) — alleen als het plan meerdere eenheden expliciet toestaat én aan alle Bbl-eisen is voldaan zonder constructieve wijziging.
- Binnenplanse omgevingsvergunning — bij een expliciete afwijkingsbevoegdheid. 8–12 weken, lager risico.
- BOPA — meest gebruikelijk in het buitengebied. 12–18 maanden in de praktijk; gemeente moet meewerken.
Adresregistratie
Na de planologische toestemming moet elke eenheid als apart adres in de BAG worden geregistreerd; pas dan kunnen bewoners zich inschrijven in de BRP en zijn nutsvoorzieningen, post en woonrecht goed geregeld.
Wanneer woningsplitsing het verkeerde middel is
- U wilt echt onafhankelijke huishoudens op een groot landelijk perceel → VAB of hofje.
- Het gebouw is te klein om zinvol te splitsen (< 80 m² totaal).
- Het splitsingsbeleid van de gemeente is in dat gebied zeer restrictief.
- Het bestemmingsplan kent een expliciete max-1-woningbeperking zonder afwijkingsbevoegdheid.
Financieel
Een woning met twee legale wooneenheden is doorgaans 20–35% meer waard dan het ongesplitste equivalent. Huurinkomsten en de WOZ-waarde vallen in box 3 als u de eenheid niet als eigen woning gebruikt.