De kern in één zin:
U voegt geen vierkante meters toe. U verandert agrarische vierkante meters in woonbare.
Een stal van 300 m² is als opslag misschien € 100 per meter waard en als woning het lokale woningprijsniveau. Dezelfde fysieke meter, tientallen keren zo duur, puur door de functie die eraan hangt. Dat verklaart ook waarom de drie routes economisch hetzelfde zijn:
| Route | Wat er gebeurt |
|---|---|
| VAB-conversie | de schuur wordt ter plekke woning |
| Rood-voor-rood | sloop, en het bouwrecht landt elders: zelfde omzetting met een fysieke tussenstap |
| Woningsplitsing | een deel van het bestaande hoofdgebouw wordt zelfstandige woning |
De arbitrage is geografisch
Wij hebben per gemeente een prijsanker afgeleid uit twee open bronnen: de gemiddelde WOZ-waarde per woning (CBS) gedeeld door de gemiddelde woonoppervlakte uit de BAG. Over 249 gemeenten:
mediaan ± € 3.100 per m²
duurste gemeente ± € 5.900
goedkoopste ± € 1.750
Een factor 3,4. En dat is het hele punt: een aannemer rekent in een krimpgemeente ongeveer wat hij in het Gooi rekent. De kosten zijn vrijwel landelijk, de opbrengst niet. Ergens halverwege het land kantelt de marge per omgezette meter van fors positief naar negatief.
Waar de meeste schuren staan, is niet waar het geld zit.
Waarom sorteren op sloopmeters misleidt
De meest gemaakte fout is erven rangschikken op beschikbare sloopmeters. Wij hebben beide rangschikkingen naast elkaar gelegd over ruim 21.000 erven: van de beste vijfhonderd op marge staat ongeveer een vijfde ook in de beste vijfhonderd op sloopmeters. Vier van de vijf beste erven mist u dus als u op schuuroppervlak sorteert.
Meer schuur is bovendien niet overal méér waard. Er zijn provincies waar de sloopnorm in een geldbijdrage rekent (meer schuur = meer sloopkrediet = meer waarde) en provincies die eisen dat alles wordt gesloopt zonder ondergrens (meer schuur = meer kosten bij hetzelfde bouwrecht). Eén landelijke vuistregel bestaat hier niet.
Wat u zelf kunt narekenen
Een ruwe indicatie, in vier stappen:
- Opbrengst per meter: kijk in het WOZ-waardeloket naar vergelijkbare woningen in de buurt en deel door hun woonoppervlak.
- Omzettingskosten per meter: verbouwen tot woonkwaliteit ligt in de orde van € 1.500/m², nieuwbouw hoger. Vraag een aannemer; dit is de knop waarop uw uitkomst het meest reageert.
- Hoeveel meter mag u eigenlijk verzilveren? Bijna altijd minder dan er staat. Het kader begrenst het aantal woningen, en dus het aantal meters. Zoek die grens op voordat u rekent.
- Trek de procedurekosten eraf: reken op tienduizenden euro's aan onderzoek, leges en begeleiding, ongeacht de omvang van het project.
Wat overblijft is een waardesprong, geen rendement: de aankoopprijs van het erf zit er niet in. Daarmee is het vooral bruikbaar als plafond op uw bod: betaalt u meer, dan verdampt de case.
Wat dit uitdrukkelijk niet is
Dit is geen taxatie. Het staat op gemeentegemiddelden en een handvol landelijke aannames, geen van alle bevestigd door een taxateur of aannemer. Het is bruikbaar om erven te ordenen; het waardeert er geen één. Twee bekende vertekeningen: de WOZ is een massataxatie die achterloopt op de markt, en het gemeentegemiddelde onderschat de vrijstaande boerderij. Voor het vergelijken tússen gemeenten werkt die bias dezelfde kant op; voor één specifiek erf niet.